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来源:山西民泽智律师事务所  作者:山西民泽智律师事务所  时间:2021-03-02

很多人都将房子与土地比喻为“面包”和“面粉”的关系,面包的价格随着面粉的价格变动,这种说法并不是没有道理。事实上,除开房子本身附加值以外,房子的建造成本并不高,建筑成本、安装成本、材料、和人工费用算下来,就算是一二线城市,每平米也只需两千多元,与几万、十几万的房价比起来九牛一毛,可见真正贵的地方在于土地方面。
那么为什么一二线城市土地价格这么高呢?其本质上是由于土地资源的稀缺,随着城市化进程不断加快,每年都有千万人口从农村流入城市,特别是受欢迎的一二线城市以及长三角、珠三角区域,每年吸收70%以上的人口,住房、土地需求源源不断。但相对地,由于人口大量流出,很多农村都出现了“十户九空”现状,土地日益荒芜,大量闲置的土地没有开发利用,自然也不值钱了。因此,2020年6月,自然资源部下发了文件《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,其中明确提到:
一、确权即将“停止”
何谓确权?官方解释是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。说得简单一些,就是确定自己房屋使用、所有权利。
正常来说,2020年应该完成宅基地使用确权的登记工作,由于去年情况比较特殊,上半年的疫情问题使得很多地方没有办法正常开展工作,因此时间延长到了今年。对于老家还有房有土地的家庭来说,应该关注一下自己老家房屋土地确权进度。
二、老家房子继承问题
正如上文提到过的一样,很多人在城市工作后就会选择在当地买房安家,户口也转为了城市户口。那么对于城市户口子女来说,能否继承老家房子呢?相关部门已经给出了答复:
根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
结果很明确,就算是城市户口子女,同样能够继承老家的房子,也就是所谓的房屋所有权和宅基地使用权。此外,“农村宅基地”不能单独被继承,其原因是宅基地属于“集体”所有,而城市子女户口已经转到城市,不属于“集体”一员,因此无法被继承。
三、4类不允许确权的房屋
2020年6月,自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,其中提到了将有4类房屋无法办理确权登记,可能面对违建的定性和被限期拆除、没收和罚款的严厉制裁。
乱占耕地建造的房屋;违反生态保护红线管控要求建造的房屋;城镇居民非法购买的宅基地;小产权房(建造于集体建设用地上,违规对外出售的房屋)。房屋无法确权,自然也不会被继承。很多家庭都有多个子女,并且可能会出现只有部分子女在城市的情况,那么这种情况老家的房屋土地该如何继承呢?如果是独生子女,则父母离世后由独生子女继承。如果是多个子女,则由目前仍然留在农村、且户口未与父母分户的子女继承。如果父母留下了遗嘱,则按照遗嘱来继承。
四、宅基地会被收回的几种情况
今年正式生效的《民法典》第三百六十二条规定:宅基地并不是一直持有,下列几种情况下,宅基地可能会被收回:
1、为了公共利益需要使用土地(如铁路、道路等市政设施建设,需要征地审批程序);
2、乱用宅基地、改变宅基地用途;
3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地(如由于搬家,导致在其他地方获得新的宅基地);
4、宅基地长时间空置,不使用;
5、房屋坍塌、拆迁两年以上,并未使用其宅基地;
 

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