房地产开发项目转让的条件限制主要集中在开发项目用地属性及土地使用权出让金的交纳方面。具体而言，转让条件依土地性质不同而相异。

　　1开发项目用地为出让土地的转让条件

　　(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

　　(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。如属房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上，如属成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。

　　上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目，这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

　　2开发项目用地为划拨土地的转让条件转让的前提是必须有批准权的人民政府予以审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：

　　第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。属于此类情形的有：

　　(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地;

　　(2)私有住宅转让后仍用于居住的;

　　(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

　　(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

　　(6)根据城市规划，土地使用权不宜出让的;

　　(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　房地产开发企业转让房地产项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　违法擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可并处违法所得5倍以下罚款。

　　【相关依据】

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[19900519]

　　第二十三条　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　第二十四条 　地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

　　土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　第二十四条 　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

　　(一)国家机关用地和军事用地;

　　(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　(四)法律、行政法规规定的其他用地。

　　第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　第四十条 　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　《城市房地产开发经营管理条例》[19980720]

　　第二十条 　转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

　　第二十一条 　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　第二十二条 　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　第三十八条 　违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》[20040828]

　　第五十四条 　建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

　　(一)国家机关用地和军事用地;

　　(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

　　(四)法律、行政法规规定的其他用地。